Az ingatlan adásvételt biztosító foglaló

Ingatlan adásvétel ügyében az egyik örök téma a foglaló.
Mikor, kinek, miért adjuk? Van-e egyáltalán foglaló szerződés (vagy előszerződés) nélkül? Az
ingatlanközvetítőnek adott pénz foglaló-e egyáltalán? Mik az alapvető tudnivalók?
A rendkívül élénk ingatlan piaci mozgás miatt a leendő vevők számos esetben azt tapasztalhatják, hogy
mire megnéznék a kiszemelt ingatlant, addigra az már el is kelt. Ezt sokan úgy próbálják orvosolni, hogy
rögtön pénzt próbálnak adni valakinek, mintegy biztosítékként. Azt gondolják, hogy ezzel lefoglalják az
ingatlant, és az másnak, már nem eladó. A cikkünkben összefoglaltuk, hogy mi az, amit a foglalóról tudni
kell, mielőtt meggondolatlanul fizetnénk pénzt bárkinek.
A foglaló szerződéses kötelezettséghez kötődik
A foglaló mindig valamilyen szerződésben foglalt kötelezettségvállalás kapcsán, annak megerősítésére
átadott pénzösszeg. Így foglaló átadására önmagában, anélkül, hogy egy szerződéshez kapcsolódna, nem
kerülhet sor. Ennek a szerződésnek pedig az eladó és a leendő vevő között kell létrejönnie. Az
ingatlanközvetítőnek átadott összeg, különösen, ha az eladó nem tett semmilyen jognyilatkozatot,
legfeljebb az ingatlanközvetítő előlegének minősülhet, de foglalónak semmiképp sem. Az
ingatlanközvetítők gyakran címkézik ezt a pénzt „biztosítéknak”, „foglalónak”, „bánatpénznek”, ettől
függetlenül ez a pénz nem, jogi szempontból, nem foglaló. Összegezve, a foglaló szerződést biztosít. Ez
lehet akár ingatlan adásvételi szerződés, ingatlan adásvételi előszerződés, vételi ajánlat és azzal egyező
elfogadás, de mindenképp az eladó és a leendő vevő közötti jogügyletet kell biztosítania.
A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie a biztosítéki jellegnek
A szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, hogy az átadott pénzösszeg foglalóként szolgál. Egészen
pontosan a Polgári Törvénykönyv szerint:
„6:185. § [Foglaló]
(1) A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a
kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen
kitűnik.”
Ahogy a törvény szövegéből következik, „a másik félnek fizetett” összeg minősülhet foglalónak. Tehát
azt – készpénz esetén – át kell adni, vagy egyébként át kell utalni. A „szerződésből egyértelműen kitűnik”
szövegezésből következik, hogy csak szerződést lehet foglalóval biztosítani. Mindennek hiányában a
szerződéskötés előtt átadott pénz előlegnek minősül. A különbség jelentős, hiszen a szerződés
meghiúsulása esetén az átadott előleg visszajár, függetlenül attól, hogy a meghiúsulásért ki a felelős.
Foglalót leggyakrabban az ingatlan adásvételi szerződéskor vagy azt megelőzően szoktak átadni. Az
ingatlan adásvételi szerződést megelőzően átadott összegnél is lényeges, hogy magából a későbbi ingatlan
adásvételi szerződésből is kiderüljön az összeg foglaló jellege. Nincs kizárva, hogy a foglalót a
szerződéskötést követően adják át. Utóbbira jellemző példa, ha a foglalót a szerződéskötés után
átutalással fizetik meg.
A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés teljesítése esetén a meghiúsulás szankciója
Ha az ingatlan adásvételi szerződésben vállalt kötelezettség teljesítése meghiúsul, a foglaló sorsa attól
függ, hogy melyik fél felelős a meghiúsulásért. Ha az a fél felelős, aki a foglalót adta, akkor az adott
foglalót elveszíti. Ha pedig a foglalót kapó fél a felelős, a kapott foglalót kétszeresen köteles
visszatéríteni. Ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, vagy mindketten felelősek, a foglaló visszajár.
Abban az esetben, ha a szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken, jellemzően az
ingatlan adásvétel vételárába beszámít.
A foglaló az ingatlan adásvételi szerződés megszegésének következményei alól nem mentesít

Az adott foglaló elveszítése, vagy a kapott foglaló kétszeres visszatérítése nem mentesíti az adásvételi
szerződést megszegő felet a további jogi következmények alól. Így példának okáért, ha az eladó miatt
hiúsul meg az ingatlan adásvételi szerződésnek megfelelő tulajdonjog átruházása, és emiatt a kapott
foglalót kétszeresen visszafizeti, ez még nem mentesíti a tulajdonjog átruházása alól, ha a vevő ezt
kívánja. Ebben az esetben természetesen a vevőt a vételár fizetési kötelezettség továbbra is terhelni fogja.
Ugyanígy, ha a vevő a korábbi ingatlanából már kiköltözött, és például ingatlant bérelni kényszerül,
követelheti az ezzel felmerülő kárát a jogellenesen eljáró eladótól.
A foglaló összege
Sokan gondolják, hogy ingatlan adásvétel esetén a foglaló mértékét jogszabály rögzíti. A legtöbben azt
gondolják, hogy a törvény az ingatlan értékének 10%-ában rögzíti ezt a mértéket. Ettől eltérően a foglaló
összege teljes egészében a felek megállapodásától függ. A szerződési gyakorlatban valóban rendszerint a
szerződési érték 10%-ának megfelelő foglalót szokták alkalmazni, de ez egyáltalán nem jelent
kötelezettséget a felekre nézve. A foglalóösszege lehet ennél magasabb és alacsonyabb is, azonban a
bíróságnak joga van arra, hogy a túlzott mértékű foglaló összegét a fél kérelmére mérsékelje. Ehhez
azonban az kell, hogy valamelyik fél bírósághoz forduljon, tehát ekkorra az adásvétel rendszerint
meghiúsul.
Az adott ügy körülményei, a vételár mértéke, a kötelezettségvállalás jellege alapján dönti el a bíróság,
hogy túlzott-e a foglaló mértéke.
A foglaló általában már jelentős pénzügyi kiadást jelent, ezért érdemes már ennek kifizetése esetén jogi
szakértőt bevonni az ügybe.